С 1 марта 2025 года в России вступил в силу Федеральный закон № 487-ФЗ от 26.12.2024 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который предусматривает ряд изменений регистрации следок, связанных с постановкой земельных участков на кадастровый учет. Теперь без межевания (точно установленных границ) земельный участок невозможно продать, подарить или наследовать.
Закон вроде бы грамотно составлен и направлен на благо народа, но, российские юристы во всю бьют тревогу, поскольку данные правки закона внесли массу проблем для россиян, а также стали лазейкой для нового вида земельного мошенничества.
Итак, какие же негативные ситуации теперь возникают у российских граждан при межевании своих земельных участков?
Множатся и будут множиться фиктивные межевания
Законодательно межевание позволяет уточнять площадь земельных участков при наличии минимального участка (4-6 соток) соответствующей категории, а также вида его использования, который установлен градостроительным регламентом «Правила землепользования и застройки».
Однако, наш регистрирующий орган до сих пор допускает только собственные «прирезки» до 10% от общей площади участка, указанные в правоустанавливающем документе, то есть, в большинстве случаев собственники, для сохранения реальных границ существующего участка, вынуждены проводить фиктивное межевание, чтобы внести границы в ЕГРН, поскольку оспаривание реальных координат участка в суде с регистрирующим органом невероятно длителен и финансово невыгоден.
Приходится расплачиваться за прежние ошибки, совершенные кадастровыми инженерами
По последним данным, в ЕГРН внесены координаты только около 8 500 000 земельных участков, это, примерно, всего 13% от всех участков, поставленных на кадастровый учет.
Теперь, если вы только собираетесь провести межевание своего участка, а ваш сосед сделал это ранее, то, вероятнее всего, он не захочет вам давать разрешение на проведение истинных замеров границ, так как ему придется повторно платить за межевание. Если такой упрямый сосед достался именно вам, будьте готовы к длительным судебным разбирательствам.
Если межевого спора с соседями нет и ваши заботы уже стоят и вас все устраивает, то кадастровые координаты вашего участка и участка соседа в любом случае будут конфликтовать, поскольку данные в ЕГРН изначально, чаще всего, не соответствуют.
Из юридической практики, хочу отметить, глупо полагать, что кадастровые инженеры будут участвовать в судебных разбирательствах по определению границ участков и принимать чью-либо сторону. Конечно, за отдельную плату (поскольку это не входит в обязанности кадастрового инженера) вы можете пригласить на суд кадастрового инженера в роли технического эксперта, но его показания учитывать судом не будут, поскольку важны только цифры регистрирующего органа.
Провоцирование массовых межевых споров
Межевание участка изначально должно помогать решать различные земельные споры, но в реальности это оказалось мифом, межевание только усугубило споры в отношении границ участков.
Приведу уже существующий пример. Один участок с межеванием уже поставлен на кадастровый учет, причем межевание показало, что площадь участка увеличилась за счет площади чужого соседнего участка, на котором ваш сосед проживает многие годы. Собственник второго участка не подписывал Акт согласования границ и решает провести межевание своего участка и его границы оказываются верными, как и раньше (да и забор стоит уже правильно), результатом которого получается, что первый собственник путем межевания пытается захватить чужую территорию. Теперь вопрос, что делать? Варианта всего два: договориться о переносе забора второму соседу с первым или долго и бесполезно судиться, поскольку оба участка в реестре прописаны верно.
Закрепление закрепленного
Хотелось бы напомнить, что «Земельный кодекс» вступил в силу только в 2001 году, поэтому, в соответствии с «Дачной амнистией» земельные участки, находящиеся в собственности с 1992 года, а некоторые и ранее, являются основными. То есть, если вы стали владельцем участка после 2001 года рядом с «участками аксакалами», то можете не рассчитывать, что границы вашего участка можно будет легко перенести, если межевание покажет, что ваш участок гораздо больше, чем сейчас. К вам никто не приедет и не перенесет забор по новой границе, это обязанность собственника, поэтому вам придется договориться с соседями, либо судиться.
Важно понимать, что при межевании производится только исполнительная кадастровая съемка для определения и внесения имеющихся координат границ в кадастр недвижимости. Признавать межевание единственно верным способом для закрепления границ участка – изначально неверно, почему? Все просто, собственник не может сам проверить правильность предоставленных ему координат границ, поэтому ваши соседи будут больше доверять существующему забору, чем непонятным координатам.
Индивидуальная определенность
Индивидуальная определенность представляет собой обязательное свойство любого недвижимого имущества, которое необходимо для описания его при совершении сделок. Сторонники межевания утверждают, что проблемы с земельными участками возникают только потому, что не была проведена процедура межевания участка и границы не зафиксированы. С такой же вероятностью можно утверждать, что определить личность гражданина РФ можно только по номеру его паспорта.
Не будем забывать, что любой земельный участок имеет уникальные характеристики: подробный адрес (область, район, наименование поселения, деревни или некоммерческого партнерства), номер участка, площадь участка, категория земель, целевое использование, а также уникальный кадастровый номер, присвоенный участку при постановке на кадастровый учет.
Сторонники межевания утверждают, что данной информации для земельных участков маловато, без описания границ участка невозможно определить, где фактически находится участок.
Но, и с межеванием довольно сложно определить, где именно закрепляются границы участка на местности. Чтобы не возникало споров между владельцами земельных участков необходимо, чтобы участки имели более конкретную информацию, например, план территории, с указанными участками, координаты пунктов опорной межевой сети и многое другое, что точно будет указывать на точность границ каждого отдельного участка.
На практике получается, что межевой план с координатами границ не является самостоятельным документов для того, чтобы собственник участка мог воспользоваться таблицей координат для установления границ своего участка на местности. Данные межевания – лишь вспомогательные данный к физическому обозначению границ.
Торможение земельных сделок из-за межевания
На сегодняшний день РФ имеет подробную кадастровую карту, в которой указаны все регионы, города, деревни, содовые товарищества, с указанием районов, улиц, дворов и т.д. с введение обязательно межевания участков, мы наблюдаем многомиллионные ошибки несоответствия уже внесенных данных в ЕГРН и новыми данными после межевания, часть участков вообще получаются фиктивными (то данные не совпадают, то вообще отсутствуют).
Теперь, чтобы совершить любую земельную сделку (покупка, продажа, дарение, наследование) участок обязательно должен пройти процедуру межевания, что резко затормозило многие текущие процессы. Сами владельцы участков считают, что данная процедура никак им не помогает при совершении сделок, наоборот, усложняет, поскольку межевание «не дружит» с данными ЕГРН, что не позволяет выполнить сделку, получается, что новый закон не отвечает потребностям граждан и никак не защищает их права.
Заключение. Практически во всех странах земельные участки установлены без описания межевания, при этом, все участки имеют большую точность координат. Зачем же в нашей стране решили столь кардинально изменить сложившийся многими годами устой? Зачем всех и сразу втягивать в «светлое будущее» кадастра с межеванием, если это приносит собственникам земельных участков больше вреда, чем пользы?
